ملکی و غیرمنقول

یک مجموعه آپارتمان به دو بخش کلی تقسیم می شود؛یکی قسمت های اختصاصی و داخل آپارتمان که متعلق به هر مالک به طور اختصاصی است و دیگر قسمت های اشتراکی و مشاعات که متعلق به تمامی مالکین یا دو یا چند مالک است. متصرفین آپارتمان در استفاده از قسمت های اختصاصی آزاد هستند و تا وقتی به همسایه ها و حقوق دیگران آسیبی نزنند مانعی بر سر راهشان نیست اما در خصوص استفاده از قسمت های مشاعات و اشتراکی محدودیت ها و الزاماتی وجود دارد که باید رعایت شود و در صورت عدم رعایت حسب مورد تحت عناوین تصرف عدوانی یا رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق می تواند اقدام نمود.

 امکان استفاده از پارکینگ اختصاصی و فضاهای مشاع ساختمان

نحوه تصرف در اموال مشاع

هر ساختمان دارای قسمتهای اختصاصی و مشترک می باشد.مواردی از جمله چاه آب و انشعاب های مشترک و اتاق سرایدار و نمای ساختمان و ورودی پارکینگ و پارکینگ اضافی و … جزء قسمتهای مشترک ساختمان می باشند.

تصرف ساکنین در قسمتهای مشترک

برای اینکه ساکن یا ساکنین مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمتهای مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند باید با رضایت صد در صدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند.زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

اگر مالکی بدون اجازه و جلب رضایت مالکین دیگر، دست به تصرف قسمتهای مشترک زد، عملش غیر قانونی است و می توان از او شکایت کرد که از دو راه حقوقی و کیفری موضوع قابل پیگیری است.

اگر به طور کامل قسمتهای مشترک را تصرف کند و اجازه استفاده از آن را به دیگران ندهد، این کار تصرف عدوانی محسوب می شود.که مینوان از مجرای حقوقی و کیفری پیگیری نماید.گاهی نیز تصرف فرد در قسمتهای مشترک عدوانی نیست بلکه در قالب ایجاد  مزاحمت و ممانعت از حق میباشد که از مجرای حقوقی قابل پیگیری است.

ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی

در صورتی که دو یا چند نفر مال غیر منقولی را در تصرف داشته یا استفاده میکرده اند و بعضی ازآنان مانع استفاده و یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شود حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل خواهد بود

در خصوص بکارگیری سرایدار افغانی بدون پرداخت حق بیمه

اگر اتباع خارجی، اقامت قانونی و پروانه کار قانونی داشته باشند و در شغلی که برای آن‌ها تعریف شده مشغول به کار شوند، تحت حمایت قانون کار قرار می‌گیرند و بیمه اجتماعی آن‌ها اجباری است و کارفرمایان موظف به پرداخت حق بیمه هستند. اگر کارفرمایی در کشور کارگر غیرمجازی را بکارگیری کند براساس ماده ۱۸۱ قانون کار مشمول جریمه می‌شوند و به ازای هر یک روز بکارگیری اتباع خارجه، پنج برابر دستمزد روزانه آن‌ها جریمه می‌شوند و اگر بکارگیری غیرقانونی ادامه پیدا کند برای بار دوم معادل ۱۰ برابر حداقل دستمزد روزانه جریمه خواهند شد و برای مرتبه سوم نیز کارفرما طبق قانون به حبس تعزیری محکوم می‌شود.

در خصوص محل پارک خودرو در قسمتهای مشترک

هر یک از واحدهای ساختمان فقط دارای یک پارکینگ بوده و مالک فقط مجاز به پارک یک خودرو است.پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده است، ممنوع می باشد.

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243

مطابق قانون ثبت قاعده کلی این است که فقط کسی نزد مراجع دولتی مالک شناخته می شود که نام وی در دفتر املاک مستقر در اداره ثبت ، تحت عنوان مالک ثبت شده باشد.در نتیجه وقتی کسی با سند عادی ملکی را خریداری نموده یا به وسیله عقود مملک به وی منتقل می شود تعهد فروشنده بر تنظیم سند رسمی مالکیت مقدر و نهفته است حتی اگر چنین تعهدی صراحتاً در مبایعه نامه به عهده وی گذاشته نشده باشد.در چنین فرضی اگر طرفین بر زمان تنظیم سند یا دفترخانه محل تنظیم سند توافق نموده باشند که خریدار می تواند در زمان مقرر به آن دفترخانه مراجعه نموده و حضور خود را ثبت نماید یا گواهی عدم حضور فروشننده را بگیرد.و اگر توافق صریحی بر زمان تنظیم سند و دفترخانه نشده باشد خریدار می تواند به موجب اظهارنامه مراتب اخطار و اعلام جهت تنظیم سند و تاریخ و دفترخانه مورد نظر خود را به فروشنده اعلام نماید و در نهایت خواسته خود را در قالب دادخواست الزام خوانده به تنظیم سند مالکیت زمین تقدیم دادگاه حقوفی محل وقوع ملک نماید.نکته مهم اینکه بسیاری از زمین هایی که موضوع مبایعه نامه قرار می گیرند سند رسمی افراز شده ندارند و جزء کوچکی از یک کل هستند.مانند زمین هایی که در قالب اصلاحات ارضی بعضاً در متراژ های بسیار زیاد حتی چند صد هکتار به اهالی مشخصی از یک روستا واکذار شده و در اثر گذر زمان در قالب ارث و معاملات در قطعات کوچک مالکان جدید یافته است که در چنین فرضی تنظیم سند در چارچوب اراده فروشنده نیست و محدودیت های قانونی مثلا برای تنظیم سند شش دانگ یا صدور سند افرازی در این خصوص وجود دارد.مثل اینکه در خارج از شهرها و اراضی زراعی برای زمین های کمتر از ۲۵ هزار متر سند افراز شده به صورت شش دانگ صادر نمی شود!

اطلاع از شرایط و مراحل الزام به تنظیم سند رسمی

متن دادخواست الزام به تنظیم سند ششدانگ زمین

خواهان ها :

1- امیرحسین …….
2- نگین ………
3- زهره ……..
خواندگان :

1- هاشم ……..
2- کریم  …….
خواسته :

۱- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ۱۵۰۰ متر مربع قطعه ۸۴۶ تفکیکی به  پلاک ثبتی …. فرعی از … اصلی مفروز و مجزا شده از اصلی مذکور بخش ثبتی شهریار ……….. مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال – قیمت منطقه ای ملک: ……….. ریال
2- مطالبه خسارات دادرسی
دلایل و مضمات :

1- تقاضای استعلام وضعیت ثبتی شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ۱۵۰۰ متر مربع قطعه ۴۶ تفکیکی به  پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی مفروز و مجزا شده از اصلی مذکور بخش ثبتی شهریار واقع در استان البرز………
2- تصویر سند مالکیت به شماره ثبت ….
3- تصویر گواهی حصر وراثت به شماره …. مورخ ۱۱/۱۰/۱۳۹۸ صادره از شعبه ۵۶ مجتمع شماره ۲ شورای حل اختلاف تهران
4- تصویر مصدق مبایعه نامه مورخ ………
5- تصویر مصدق وکالتنامه رسمی شماره …. مورخ ۲۹/۱۱/۱۳۸۱
6- تصویر مصدق سند رسمی تفویض وکالت به شماره …. مورخ ۱۵/۱۲/۱۳۸۵

شرح دادخواست تنظیم سند ششدانگ یک قطعه زمین:

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی

با سلام

احتراما اینجانبان خواهان ها مراتب زیر را به استحضار می رساند:

مستندا به تصویر سند مالکیت پیوست دادخواست و در صورت صلاحدید آن مقام محترم، پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک شهریار، خوانده ردیف اول(آقای هاشم …..) مالک رسمی شش دانگ یک قطعه زمین به مشخصات مندرج در ستون خواسته بوده اند.
مستندا به تصویر مصدق وکالتنامه رسمی شماره … مورخ ۲۹/۱۱/۱۳۸۱ خوانده ردیف اول در خصوص شش دانگ ملک مذکور به خوانده ردیف دوم(آقای کریم …) وکالت بلاعزل جهت انتقال ملک مذکور به هر شخص ولو به خود وکیل با حق توکیل به غیر اعطا می نماید.
 مستندا به تصویر مصدق مبایعه نامه مورخ …. خوانده ردیف دوم شش دانگ ملک مذکور را به مورث اینجانبان (مرحوم محمدعلی ….) منتقل می نماید و مستندا به تصویر مصدق سند رسمی تفویض وکالت به شماره …. مورخ ۱۵/۱۲/۱۳۸۵ ، در خصوص ملک مورد معامله به مورث اینجانبان تفویض وکالت می نماید.

متاسفانه مستندا به تصویر گواهی حصر وراثت به شماره … مورخ ۱۱/۱۰/۱۳۹۸ صادره از شعبه ۵۶ مجتمع شماره ۲ شورای حل اختلاف تهران، مورث اینجانبان(مرحوم محمدعلی …) در تاریخ ۳۰/۰۷/۱۳۹۸ فوت می نماید و وراث منحصر وی اینجانبان (شامل یک همسر ، یک پسر و یک دختر) می باشیم.

۵- با عنایت به این که به رغم وجود مبایعه نامه و سایر مدارک مثبته ی مالکیت اینجانبان نسبت به ملک مذکور، به جهت فوت مرحوم محمد علی … (مورث مان) به موجب ماده ۶۷۸ قانون مدنی، وکالت داده شده به ایشان منحل گردیده است، فلذا امکان تنظیم سند رسمی به استناد وکالتنامه های مذکور منتفی شده است و خواندگان محترم از تنظیم سند رسمی انتقال به نام اینجانبان خودداری می نمایند.

نظر به مراتب فوق و با عنایت به ادله ی ابرازی، رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ پلاک ثبتی موصوف به نام اینجانبان به انضمام خسارات دادرسی از محضر آن مقام محترم مورد تقاضا می باشد.

با تشکر و تجدید احترام

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243

با رشد جمعیت و بالا رفتن ارزش زمین، خانه و آپارتمان در شهرهای مهم و پر جمعیت خصوصاً مراکز استان ها، آپارتمان سازی هم رونق گرفته است و دیگر در توان طبقه متوسط و ضعیف نیست که بتوانند در خانه، عمارت یا ویلا در شهرها زندگی کنند.راه حلی که در این مورد جمعیت شهرنشین به سمت آن رفته است، ساخت آپارتمان در زمین های متعلق به مالکین املاک ویلایی بوده است. در این راستا افرادی تحت عنوان سازنده یا سرمایه گذار اقدام به مشارکت در ساخت با مالکان املاک ویلایی یا املاک با طبقات و واحدهای کم می نمایند.در این قرارداد آورده مالکان، زمین و آورده سازندگان و سرمایه گذاران هزینه های ساخت است. جزییات و شرایط مشارکت معمولا با توجه به ارزش آورده، ارزش زمین، قیمت مصالح، خوش فروش بودن آپارتمان و عرف منطقه و شهر است. در مشارکت مالک و سازنده در ساخت وجود یک قرارداد بی نقص که همه جوانب و اتفاقات احتمالی و اختلافات آینده بین مالک و سازنده را پیش بینی کند ضرورت دارد و با اطمینان می شود گفت اگر قرارداد کاملی بین طرفین این مشارکت وجود نداشته باشد وقوع اختلاف و معطل ماندن موضوع حتمی است ! توصیه می شود در خصوص تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اولاً به هیچ وجه به دانش بنگاه های معاملات ملکی اعتماد نکنید و ثانیاً در بند راجع به حل اختلاف ایشان را داور قرار ندهید.و حتما تنظیم قرارداد را به یک شخص خبره که البته منفعتی هم در مشارکت شما نداشته باشد بسپارید.

 صفر تا صد نوشتن و تنظیم متن قرارداد مشارکت در ساخت

نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

• قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی میان مالک یا مالکان زمین و سازنده در راستای احداث ساختمانی جدید با کیفیتی مشخص منعقد میگردد و به موجب آن هر طرف آورده و سهمی از مشارکت دارد و سرمایه مالک زمین و سرمایه سازنده هزینه‌ای است که برای ساخت می‌آورد می باشد. 
• قرارداد مشارکت در ساخت احتیاج به رعایت بسیاری از مسایل حقوقی دارد و از حساسیت بالایی برخوردار می باشد و اگر به طور صحیح تنظیم نشود می‌تواند مشکلات و خسارات زیادی برای هر یک از طرفین ایجاد کند.
• به همین خاطر شروط لازم و ضروری در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر آورده شده است:

•    مشخصات طرفین قرارداد می باید بطور دقیق ذکر گردد.
•    موضوع قرارداد باید با جزئیات کامل تعیین گردد.
•    در قرارداد ساخت باید میزان آورده ی هریک از طرفین بصورت مشخص ذکر گردد..
•    شرایط، میزان سود، مدت قرارداد و مواعد اجرای هر مرحله باید در قرارداد معین گردد.
•    تعهدات هریک از طرفین باید بدون هیچ شبهه ای در عقد مشخص گردیده باشد.
•    ضمانت اجرای عدم انجام تعهد در قرارداد مشخص گردد.
•    در بالای تمام صفحات عبارت ” قرارداد مشارکت در ساخت ” را ذکر کرده و  تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثرانگشت داشته باشد.
•    حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر از سازنده سلب گردد.
•    میزان تاثیر تغییرات و نوسانات در هزینه های ساخت که از تحولات ارزی و .. نشات می گیرد در قرارداد ذکر گردد.
•    بند حل اختلاف و تعیین داور برای مراجعه در صورتی که بین طرفین عقد اختلافی پیش آمد، آورده شود.
•    نام و مشخصات داور و حدود اختیارات او در قرارداد بطور مشخص آورده شود.

جهت ارتباط با وکیل متخصص قراردادها کلیک کنید  – 88019243

در حال حاضر روش متداول برای ساخت آپارتمان این است که صاحبان املاک کلنگی به دلیل اینکه خود نمی توانند هزینه های ساخت را تقبل و تحمل نمایند اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازندگان ساخنتمان می نمایند. در این قالب اصولاً اخذ صورتمجلس تفکیکی و سند مالکیت هر آپارتمان نیز از تعهدات سازنده است. گاهی اتفاق می افتد که سازنده به این تعهد عمل ننموده و برای مالکین یا خریداران سند رسمی تنظیم نمی کند یا به سایر تعهدات خود عمل نمی نماید که در قالب طرح دعوای الزام به انجام تعهد میتوان سازنده را الزام و اجبار نمود. لایحه ای که در ادامه آمده است نمونه لایحه تنظیم شده در خصوص یک پرونده الزام به تنظیم سند از سوی مالکین علیه سازنده است.

 الزام به تنظیم سند رسمی ملک – آپارتمان – زمین

لایحه دفاعیه الزام به تنظیم سند آپارتمان 

ریاست محترم شعبه ۱۳۱ مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

با سلام 

احتراما اینجانب مینا کاویانی بوکالت از آقای سید شرف …. در خصوص پرونده شماره …… جاریه در این شعبه به عرض عالی می رساند:

1- موکل یک دستگاه آپارتمان به متراژ ۹۰ متر مربع به پلاک ثبتی … فرعی از ۸۱ اصلی به انضمام یک قطعه پارکینگ  به شماره ۱۲ و یک قطعه انباری به شماره ۱۲ و به متراژ12 متر مربع را به موجب مبایعه نامه عادی شماره …. مورخ ۱۳۹۶/۰۳/۳۱ از آقای حسین …. (خوانده ردیف اول) خریداری نموده اند.

2- منشا مالکیت آقای حسین ….، قرارداد مشارکت در ساخت شماره …. مورخ ۱۳۹۱/۰۹/۲۰ و سند مالکیت تک برگ به شماره …. مورخ ۱۳۹۴/۰۷/۱۴ (پیوست شماره یک) می باشد که آقای حسین …. به عنوان یکی از مالکین (آقای حسین ….. از طرف خود و با وکالت از سایر ورثه منعقد و امضا نموده که البته بعد از این قراداد، سهم بقیه ورثه یعنی حسن، لیلا و علیرضا  …. به آقای حسین …. منتقل شده و لذا بعد از آن و در زمان انعقاد مبایعه نامه، خود ایشان مالک نیم دانگ کل عرصه و اعیان بوده)، با سازندگان آقای مجید و مصطفی …. منعقد می نماید.

3- آقای مجید ….، یکی از سازندگان، فوت نموده و ورثه ایشان حانیه ….، حمیدرضا ….، بانو … و لیلا …. می باشند.هم چنین آقای حمیدرضا … صغیر بوده و قیم ایشان آقای ناصر …. می باشند.

4- با وجود اینکه که پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و اسناد تک برگ در مورد این واحدها صادر شده و سازندگان آقای مصطفی …. و ورثه آقای مجید …. ملزم و متعهد به تنظیم سند رسمی بوده اند ولی نسبت به موکل و یا آقای حسین ….، فروشنده واحد آپارتمان موضوع دعوی به موکل، تا کنون اقدامی به عمل نیاورده اند.

5- همچنین توجه جنابعالی را به آراء صادره از شعب 114و 125همین مجتمع قضایی در خصوص واحدهای فروخته شده در سایر طبقات که منجر به صدور رای محکومیت سازندگان به تنظیم سند شده است جلب می نمایم (پیوست شماره ۲)

از آنجایی که مطابق ماده ۳ قرارداد مشارکت در ساخت، واحد آپارتمان موضوع دعوی به طور قطعی و بی قید و شرط سهم آقای حسین …. می باشد و آقای حسین …. نیز سهم خود را به موکل ( آقای سید شرف …) بر اساس مبایعه نامه منتقل نموده است لذا الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی و نیز الزام ایشان به پرداخت خسارات قراردادی با توجه به قائم مقامی موکل نسبت به خوانده ردیف اول از سازندگان مورد تقاضاست. (لازم به ذکر است قبلا پایان کار و صورتمجلس تفکیکی راجع به کل قطعات ساختمان موضوع مشارکت صادر شده است.)

با تشکر و تجدید احترام

استفاده از این مطلب با ذکر منبع (www.dadgaran.lawyer) بلامانع است.

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019243

قانونگذار در قانون راجع به انتقال مال غیر این جرم را هم شامل انتقال عین مال دانسته و هم منافع آن؛ یعنی چنین نیست که فقط اگر عین یک مال توسط کسی با معرفی خود به عنوان مالک فروخته شده باشد عمل جرم محسوب شود و اگر منافع آن نیز انتقال یابد می تواند در قالب این قانون مورد تعقیب قرار گیرد.مثل اینکه شخصی بدون اینکه مالک ملک یا مستاجر منافع آن باشد خود را به دیگری مالک معرفی کند و اقدام به فروش نماید.

شکوائیه انتقال منافع ملک غیر

شاکی: خانم ن….. به وکالت رسمی از خانم ….

مشتکی عنه: خانم ج …..

موضوع شکایت: انتقال منافع مال غیر

محل وقوع جرم: شهریار ………..

وکیل: مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان شهریار

با سلام و تحیات

احتراماً به استحضار عالی می رساند موکل منافع شش دانگ یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی ….. فرعی از ۴۶ اصلی مفروز و مجزا از فرعی …. به مساحت …. متر مربع واقع در شهریار……. را به صورت اجاره به مشتکی عنه واگذار نموده اما متاسفانه ایشان منافع ملک فوق الذکر را بدون اذن موکل و نیز داشتن حق اجاره به شخص دیگری واگذار کرده است. لذا با توجه به اینکه عمل ایشان مصداق ماده ۱ قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب ۱۳۰۸ می باشد، رسیدگی قانونی و صدور تصمیم شایسته مورد استدعاست.

جهت ارتباط با وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید  – 88019244

برای انتقال مالکیت یک آپارتمان و به طور کلی هر نوع مال یا ملک متداول ترین روش تنظیم مبایعه نامه است ولی گاهی اوقات اتفاق می افتد که قصد طرفین کسب درآمد و منفعت و سود نیست و به اصطلاح معامله مبتنی بر مصالحه و مسامحه است.در این فرض برای جلوگیری از ایرادات حاکم بر مغابنه و رعایت تناسب عوضین و نیز جهت فرار از الزامات قانونی حاکم بر عقد بیع، طرفین قالب عقد صلح را انتخاب می کنند.نوعاً در این قبیل معاملات مبتنی بر صلح وجهی بین طرفین مبادله نمی شود که عقد صلح کاملاً صحت این عقد را پوشش داده و در واقع هبه در مقام صلح واقع می شود با این تفاوت که دیگر مانند هبه قبض شرط صحت نیست و واهب به بهانه خویشاوندی حق فسخ معامله را نخواهد داشت.در ادامه یک نمونه قرارداد صلح راجع به انتقال مجموعه چند آپارتمان که توسط وکلای دفتر وکالت دادگران حامی تنظیم گردیده است به اطلاع مخاطبان می رسد با این توضیح که به جهت رعایت امانت قسمت شرایط معامله خلاصه و حذف گردیده است.

 عقد صلح چیست ؟ – شرایط و طرفین عقد صلح

متن قرارداد صلح مالکیت آپارتمان

۱- طرفین قرارداد صلح

مصالح : خانم فاطمه …… فرزند …… به شماره ملی ……. صادر از : تهران به نشانی : تهران ………………. .

متصالح: خانم نغمه …… فرزند …… به شماره ملی ………. صادره از : تهران  به نشانی : تهران …………… .

۲ – مورد صلح

مصالح کلیه حقوق مادی ، عینی، حقیقی، واقعی و فرضی کلیه سهم خود را که عبارت است از ۵/۲ واحد از ۲۰ واحد و یا به عبارت دیگر معادل5/۱ دانگ از ۶ دانگ سند آپارتمان مادر قبل از تجمیع یا ۵/۷ دانگ از کل سهم خود بعد از تجمیع با ملک مجاور به نشانی ……….. را با تمامی توابع و ملحقات و آنچه که در سند مالکیت آمده اعم از پارکینگ و انباری و نیز انشعابات آب و برق و گاز و تلفن منصوب در آن صلح نموده و تعهد می نماید که متعاقب تنظیم این صلحنامه در خصوص واگذاری کلیه حقوق ناشی از مالکیت مشاعی آپارتمان موصوف، و به محض اعلام آمادگی متصالح سند انتقال قطعی تنظیم نماید و با این صلحنامه دیگر مصالح نسبت به مورد صلح مذکور ادعایی نخواهد داشت و کل سهم خود از مجموعه مورد اشاره بنای احداثی در آن را به متصالح صلح می نماید.

۳ – مال الصلح (مبلغ قرارداد)

عبارت است از یکصد میلیون ریال تمام که تماماً به متصالح پرداخت شده و اقرار به دریافت و وصول گردید.

۴ – شرایط معامله

1- مصالح به موجب این صلحنامه کلیه حقوق ناشی از مالکیت خود را به طرف دیگر صلح نموده و هیچ گونه ادعایی در این خصوص نخواهد داشت.

2- هیچ گونه اختیار فسخ در این معامله درج نشده و طرفین جز با اقاله حق به هم زدن معامله را ندارند.

3- متصالح  هر زمان که تقاضا نماید مصالح  باید آپارتمان موضوع صلح و متعلق حق دیگری را تحویل مالک این صلح نامه بدهد. در غیر اینصورت طرف مقابل (متصالح) حق هر نوع شکایت را خواهد داشت.اعم از مطالبه اجرت المثل و خلع ید مشاعی و تقاضای دستور فروش.

4- ……………….. .

5- ……………….. .

6- ……………….. .

عقد مذکور با علم و اطلاع طرفین و با عنایت به وصف تملیکی قرارداد صلح و مقررات قانون مدنی تنظیم می شود و مسامحه در تعیین مصداق مورد معامله خدشه ای به عقد صلح حاضر وارد نمی کند و مطابق آنچه در موضوع صلح آمده مصالح کلیه سهم خود از ملک موصوف و بنای احداثی در آن را به متصالح واگذار می نماید و طرفین اقرار به اطلاع از کلیه مقررات حاکم به عقد صلح نموده و قرارداد را امضاء می نمایند.

(مهم ترین بخش در نگارش یک قرارداد همین قسمت شرایط قرارداد است که می تواند حسب مورد و با توجه به توافقات طرفین و ویژگی های معامله متفاوت باشد.توصیه می شود این قسمت حتما تحت نظر و بعد از مشاوره با یک وکیل تنظیم شود و در صورت امکان بهتر است نگارش کلی یک قرارداد خصوصاً بخش شرایط قرارداد را به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها بسپارید.)

امضاء مصالح                    امضاء متصالح                       امضاء شاهد

جهت ارتباط با وکیل متخصص امور قراردادها کلیک کنید  – 88019244

در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ به پایان برسد یا بعد از انقضاء مدت موجر یا مستاجر خواهان تخلیه باشند، موجر باید سرقفلی مستاجر را به نرخ روز به وی بپردازد.سرقفلی موضوع این قانون با آنچه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت آمده ، متفاوت است هر چند که با عدم اطلاع و یا بعضاً عدم توجه قضات محترم متاسفانه کارشناسان رسمی با توسل به ملاک های غیر منصفانه و غیر حقوقی و سلیقه ای اقدام به تعیین میزان سرقفلی یا حق کسب و پیشه می نمایند.

 نحوه محاسبه حق کسب و پیشه و تجارت – سرقفلی – اجاره

لایحه دفاعیه – اعتراض به نظر کارشناسی سرقفلی

«بسمه تعالی»

ریاست  محترم شعبه ۶ دادگاه حقوقی

باسلام و احترام

به استحضار عالی می رساند عطف به پرونده کلاسه …. با موضوع کارشناسی مبلغ سرقفلی اینجانب نسبت به نظریه کارشناسی که در تاریخ ۹۸/۰۴/۲۵ ابلاغ  شده اعتراض داشته و موارد ذیل را معروض می دارد :

1- کارشناس محترم در نظریه خود با اشاره به ویژگی های مربوطه به بنا و ظاهر ملک از جمله درب سکوریت و کرکره برقی، کف سرامیک و سنگ دیوارها به غلط و با سوء برداشت مفهوم سرقفلی، این خصوصیات را مؤثر در تعیین میزان سرقفلی دانسته و در نهایت مبلغ غیرقابل باوری تعیین نموده است. غافل از اینکه خصوصیات راجع به بنا و عین ملک متعلق به مستأجر نیست و ملک مالک است.

2- به نظر میرسد کارشناس محترم که ظاهراً اطلاع حقوقی کافی نداشته اند بین مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت دچار خلط و اشتباه شده چرا که وقتی برای تعیین میزان سرقفلی اشاره به شغل و خصوصیات ملک می کند و به مبلغ پرداختی مستاجر توجه نمی کند و نیازی به کشف قیمت سرقفلی در محل وقوع ملک موضوع اختلاف نمی بیند، تردیدی در این خصوص باقی نمی ماند.

3- کارشناس در قسمتی از نظریه خود (درسطرح ۱۴) به نوع بهره برداری از  ملک اشاره ی میکند این در حالی است که نوع بهره برداری هیچ تاثیری در سرقفلی ندارد و البته می تواند در محاسبه میزان حق و کسب و پیشه مؤثر باشد، مستاجر مورد نظر سالهاست که هیچ استفاده ای از مغازه مورد اشاره نمی کند و بیش از یکسال است حتی درب مغازه باز نشده است با این وجود در کمال تعجب مشاهده می شود که کارشناس برای محاسبه میزان سرقفلی نوع بهره برداری را یکی از مستندات خود معرفی می کند. و البته با تناقض گویی در قسمت دیگر به تخلیه مورد ملک اشاره کرده، حال سوال اینجاست اگر ملک تخلیه است چطور شما نوع بهره برداری و کاربری را در دو سطر بعد مؤثر در میزان سرقفلی دانسته اید.؟؟؟ !!

4- در نظریه مذکور برخلاف معمول، کارشناس از ملاک های موثر در میزان حق کسب و پیشه استناد کرده و این را جز به بی اطلاعی یا بی تجربه گی یا فقدان دانش کافی نمی توان نسبت داد در هر حال تاکید می شود منظور قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ از سرقفلی پولی است که مستاجر در شروع اجاره به موجر داده و قانون گذار در همان قانون عنوان نموده که همزمان با تخلیه به نرخ عادلانه روز به  مستاجر پرداخت می شود (تبصره2 ماده6) منظور از نرخ روز نیز جزء این نمی تواند باشد که مستاجر با ارزش پول خود بتواند مغازه ی با ویژگیهای مغازه قبلی، دوباره در همان موقعیت جغرافیایی و به همان متراژ و با همان ویژگی اجاره کنند و نوع کسب و پیشه و مدت آن تأثیری در این موضوع ندارد چرا که اگر هم داشت در فرض این پرونده باید به نفع مالک استفاده می شده چرا که این مغازه سالهاست تخلیه است و کسب و پیشه در آن جریان ندارد و بنای آن نیز به دلیل طرح اصلاحی شهرداری از بین می رود. منطقی این بود که کارشناس محترم برای محاسبه قیمت عادلانه و معاملی سرقفلی به مشاوران املاک منطقه مراجعه  می کرد تا مبلغی تعیین شود که مستاجر با گرفتن آن بتواند ملک مشابه ای راه صورت سرقفلی اجاره نمایند در این خصوص با وجود تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ تردیدی باقی نمی ماند.

در پایان با عنایت به موارد فوق و از آنجائی که بین نظریه کارشناس و ارزش واقعی سرقفلی به نرخ عادلانه روز، تفاوت فاحش و عجیبی وجود دارد (بیش از دو برابر) بدین وسیله از محضر مقام عالی تقاضا می شود ضمن پذیرش اعتراض مراتب جهت اظهارنظر دقیق تر به هیئت کارشناساس ارجاع شود.

باتشکر و تجدید احترام

وکیل مینا کاویانی

جهت ارتباط با وکیل متخصص سرقفلی و دعاوی ملکی کلیک کنید  – 88019243